1、月18日上午，浦东新区人民政府网站正式公布了 《浦东新区唐镇国土空间总体规划（2020-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）》 的草案，并且开始广泛征求公众意见。

2、以下为公示的草案文件，最终规划内容以正式文件为主。

3、从公布的草案细则中可以提炼出以下几点主要内容，或许会让我们对未来的唐镇有个更清晰的认知。

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5、发展定位和方式

6、在2035的规划中，唐镇的总体目标设为 “建设国际一流的产城融合发展示范镇” ，以“产城质效双增”和“人居品质典范”为抓手发展。

7、“产城一体”的重要性再次被强调。

8、唐镇将通过稳固和发展更多产业来吸引人口，并进一步加强和张江、金桥等产业大区的紧密联系，改善人气不足的事实。

9、无论是板块发展还是房地产的开发，都离不开人口的支撑。

10、而在越来越难享受 的当下，产业无疑是能留下人的重要动力。

11、赚钱和花钱，总要享受到一方的便利。

12、既然在2035规划中唐镇并不是主城区的规划，那自然要想办法依靠地理位置的优势抱紧张江、金桥等主城区的大腿，实现人口的顺利导入。

13、草案中尤其强调了要 “把握 的建设” ，来发展壮大技术研发的能力和其他服务业的配套支撑。

14、竞争张江人口红利的板块还有很多， 如周浦、川沙等，唐镇只能不断优化自身定位，力争在产业和居住环境上能够优先吸引到这些人群。

15、但唐镇显然不以导入人口的数量为目标，反而更注重质量。

16、截止2019年，唐镇实有人口12.75万人，距离定下的2035年达到18万人的目标只差5.25万人。

17、如果按照像今年一样集中供应4000余套新房，每套新房按照3口人计算的话，完成目标只需要4.375年即可。

18、由此可初步判断，未来的唐镇将大概率不会成片开发新房。

19、今年将是一个特例，想要在唐镇打新的人可要抓紧机会。

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21、加强生态建设，国际社区的标准不能丢

22、继古北、联洋碧云、 之后，唐镇被称为 “第四代国际社区” 。

23、每一代国际社区的诞生背景和契机都有所不同，却都有其共性所在。

24、无论是依托于改革开放时期 而发展的古北，依托于陆家嘴、金桥等对外开发而来的联洋、碧云，还是依托于“市区内唯一的大型生态湿地”而开发的新江湾城，良好的生态环境就是它们的一个共通点。

25、唐镇也不例外，草案中再次强调了生态绿化的保护和建设。

26、到2035年，唐镇按计划将实现不低于10%的河湖水面率、不低于17平方米的人均绿地面积。

27、要知道，2020年上海的人均绿化面积只有8.5平方米，唐镇的这个目标代表了其发展生态的决心。

28、未来随着城市绿道、社区绿道、口袋公园等一系列生态的建设，唐镇整体将形成生态、公共中心、居住和产业四大类型为主的风貌区。

29、绿色唐镇的宜居性将得到进一步优化。

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31、高品质社区≠豪宅区

32、在此次规划中也指出，唐镇将打造 “更高品质的宜居社区”，“引导城市空间由墙内延续至墙外，由住区迈向社区”。

33、唐镇也的确具备了高品质社区的发展前提：

34、没有成片老公房的困扰，不仅有大量的土地，环境还非常不错。

35、加上前期在此建设的又都是品牌开发商，如绿城、 、仁恒等，品质社区的概念已经形成。

36、尤其从去年下半年开始，唐镇已经尝到了品质社区带来的甜头，不断上涨的房价让越来越多的人注意到了这里。

37、只是高品质社区≠豪宅区，唐镇注定成为不了下一个古北或碧云。

38、因为从户型上就注定了其发展上限— 一部分为产业区服务的配套住宅区，一部分为中产客群的聚集区。

39、草案中关于住宅部分有明确指出：

40、“新增住房中，中小套型占比要达到70%，尤其是轨交站点600米内重点布局中小套型住房。”

41、“新增住房中，政府、机构和企业所持的租赁性住房比例要达到15%-20%。”

42、可见至少15年内，唐镇的发展重心还是在保障基本住房需求、解决民生居住的问题。

43、即使是新房也都以中小户型为主，总价偏向中产客群，达不到豪宅区的标准。

44、即将于月底上市的融创项目，就以95平的3房起步。

45、在新房限价的影响下总价或可控制在700万以内，妥妥的新中产定位。

46、加强租赁住房的设置更是呼应了唐镇的发展方向：

47、加重产业发展，做好流动性人口的保障工作，进一步强化房住不炒的大方向。

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49、配套资源的利好和继续缺憾

50、在仔细看完草案后，一些唐镇人民失望的反馈道： “卡园还是没有轨交，什么时候才能通地铁呀！”

51、的确，唐镇骨架太大，虽有黄金2号线直达，辐射面却极其有限。

52、尤其是大名鼎鼎的唐镇卡园，聚集了众多金融保险业的上班人群，乘地铁却成了问题，出行只能依靠自驾或公共交通。

53、此次草案中也只是继续强调公共交通的补充和快速路的修建。

54、对卡园的人来说，自驾仍旧是主要的交通方式。

55、但其他资源确实有了很大利好，尤其是 教育资源。

56、为了持续吸引中产客群并提升板块能级，唐镇将在现有优质资源的基础上继续加强教育投入。

57、规划有1所十二年制学校、2所九年一贯制学校、3所高中、6所初中、9所小学和24所幼儿园。

58、和预计引入人口的速度相比，这些教育资源的补充着实用力。

59、就在今天，唐镇正式公布了2021年小学和初中的招生范围，引起了家长和购房者的热烈讨论。

60、宣传许久的建平培德实验中学终于官宣，唐镇三兄弟的业主欢呼雀跃，华侨城也顺势得到更多关注。

61、自此，唐镇集齐了家门口的好学校—东方幼儿园、福山唐城外国语小学和建平培德中学，看来三兄弟和图中绿色部分的住宅区房价又将进一步拉开。

62、只是现在名校在各个郊区开设的分校实在太多，单单今天公布的学校变化就不止唐镇一家，最终成绩还是要以实际为主。

63、生活配套也在完善中。

64、草案称将围绕两大地铁站打造“一轴两核”的新市镇中心。

65、唐镇站已经发展过了，接下来将重点打造以创新东路站为核心的“东核”。

66、创建生活服务配套、加强文化体育功能等注入， 届时将直接利好接下来上市的融创、浦东等项目。

67、同时为了方便日常生活，还规划新增了9处菜场，不知唐镇三兄弟能否享受的到？

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69、唐镇住宅的选择

70、回归住宅的选择上，唐镇总体可细分为五大部分。

71、唐镇站北侧的别墅区，包含有绿城玉兰花园、毕加索小镇等少量公寓，其中绿城作为板块内的标杆价格早已烫手，但品质差一些的毕加索小镇挂牌价明显虚高于成交价，大都有价无市。

72、东侧涨幅夸张的唐镇三兄弟，几乎凭一己之力给唐镇戴上了“太贵”的帽子。

73、现在10W+/平的价格明显存在水分，需要一定时间消化，不太建议现在高位接盘。

74、相比二手房，新房华侨城的性价比较为突出。

75、以金融家为代表的王港片区，实际上则脱离了唐镇国际社区的位置，生活不便又没有学区，更多的意义在于为卡园的上班族提供住所。

76、虽然整体价格和三兄弟明显断层，但金融家5W+/平的价格和周边3-4W/平的价格比仍然显高，尤其是今年会有两块王港的新房入市，二手房性价比不高。

77、唐镇站以南的片区却因没有新房而容易被人忽视，以保利为主的商品房品质不错，价格则明显低于三兄弟，只是周边存在一些老房子无法形成统一的高端社区氛围。

78、新房最密集的创新东路片区则是唐镇接下来重点开发的片区，轨交、商业、办公、住宅综合体的打造将提升唐镇的形象，浦发、融创的新房就位于此。

79、总之，浦东上班的中产客群可重点关注唐镇新房，前提是你的积分足够有竞争力。

80、关注二手房的客户不妨多找寻区域内的抄底机会。

81、最后附上唐镇国土空间总体规划表及单元控制一览表，可供详细参考。

82、无论如何，2021年都是唐镇大开发的一年，8大新房4000+房源供应从新年开始就占据了C位。

83、易于开发、易于打造社区氛围吸引中产客群聚集是唐镇的优势。

84、但同时，房价尤其是二手房价格也早就高居不下，让雪莉很想唱一句 “全都是泡沫。”

85、或许解读完这次2035草案后能让业主们明白，唐镇从来都不是一个豪宅区。

86、中产客群的接受能力总有上限，加上新房的来势汹汹，合理调整心理预期很有必要。

87、关于后续唐镇新房的解读，欢迎同时关注我，环线会及时更新。

88、以上为正文

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